É ILEGAL ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
COBRAR TAXAS DE “CONDOMÍNIO”
Associação de moradores não é condomínio e não pode cobrar taxas como se o fosse. A decisão é do Superior Tribunal de Justiça, conforme julgamento do Recurso Especial nº. 444.931, confirmado pelo REsp 623.274. Como associação, cujo funcionamento é regido pelo Código Civil, tal modelo de entidade não pode ter “fins econômicos” (Art. 56), ao contrário da forma como se comporta a maioria delas, até mesmo visando lucro. Ao tentar se fazer passar ou substituir a figura de um condomínio, portanto, também está agindo ilegalmente.
Além do mais, também é inconstitucional uma associação obrigar quem quer que seja a se associar ou permanecer associado, conforme consta em praticamente todos os estatutos de tais FALSOS CONDOMÍNIOS, pois conforme o Art. 5º, inciso XX da Constituição Federal, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Como direito fundamental e constitucional isso é pétreo, portanto, não deveria existir qualquer flexibilidade dos magistrados nesse sentido.
Com base nestes fundamentos, cresce a cada dia a quantidade de decisões judiciais favoráveis a moradores que buscam apoio da Justiça, vítimas de cobranças ilegais e indevidas desse tipo. No caso contrário, também é cada dia maior a freqüência de sentenças que botam por terra as pretensões desses pseudo-condomínios, as tais “associações de moradores”, na tentativa de cobrar judicialmente mensalidades de “moradores inadimplentes”, que acabam até sendo ressarcidos por Danos Morais.
Embora a decisão do STJ a respeito do REsp 444.931 não seja novidade, existindo desde o ano de 2003, alguns juízes de primeira e segunda instância ainda continuam dando ganho de causa a algumas associações de moradores, obrigando as vítimas desses abusos a pagar mensalidades indevidas e ilegais, sob pena de penhora de seus bens. Inclusive, há até casos de casas ou terrenos penhorados e levados a leilão.
Isso acontece não só devido à omissão ou miopia do julgador em fundamentar sua sentença, mas também à deficiência por parte de defesa. Muitos advogados desconhecem esses direitos de seus clientes, não só resultando na condenação a pagar as taxas indevidas, como deixando de recorrer a instâncias superiores. Outros preferem se sujeitar ao pagamento, para evitar mais transtornos ou dispêndio de tempo e dinheiro.
UNIÃO PARA DEFESA MÚTUA
A questão das cobranças ilegais de FALSOS CONDOMÍNIOS afeta milhares de pessoas em todo Brasil e é com intuito de montar uma rede de orientação e apoio mútuo que cada vez mais surgem grupos na internet especializados no assunto. Um deles é a Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (AVILESP, cujo site oficial é http://www.avilesp.org.br)
Além de vasta jurisprudência a respeito e até cópias integrais de sentenças favoráveis aos moradores, ao que sempre acrescenta novidades, a entidade tem uma atuação enérgica. Recentemente a diretoria fez uma visita ao ministro Gilmar Mendes, do STF, em Brasília, denunciando a continuidade, ainda em tribunais inferiores, de decisões que contrariam o que já está estabelecido a respeito do assunto. A AVILESP também já promoveu protestos e piquetes de pessoas lesadas diante de tribunais paulistas.
Outro endereço de interesse nesse problema é o blog “Vítimas de Falsos Condomínios” (http://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/) que conta inclusive com um canal no Youtube que reúne denúncias, reportagens e entrevistas com advogados e especialistas, todos contra essa prática ilegal que afeta milhares de cidadãos. Também no site LicitaMais (www.licitamais.com.br) muitas informações importantes a respeito podem ser encontradas, com fóruns de discussão a favor e contra esse tema.
Este amplo material reunido na internet, juntamente com decisões judiciais favoráveis aos moradores, informativos, vídeos e fotos são mais do que suficientes para instruir advogados a defender clientes achacados por essas entidades clandestinas. É evidente que “cada caso é um caso”, mas o que fica claro é que se trata de um fato inadmissível aceitar uma decisão judicial contrária não só apenas a uma decisão do STJ como – o que é pior – ao arrepio da Constituição Federal.
ILEGALIDADES DESDE AS ORIGENS
A Lei do Condomínio e Incorporações (Lei nº. 4.591 de 16/12/64) estabelece como requisitos a redação de uma convenção, aprovada por 2/3 dos proprietários, devendo ser registrada no mesmo Cartório do Registro de Imóveis em que foi registrada a incorporação, desmembramento do IPTU, inscrição das escrituras, “habite-se” etc., para que possa prevalecer sobre a área abrangida e ser seguida por todos os moradores.
Como loteamento aberto, bairro ou rua fechada arbitrariamente não é a mesma coisa que incorporação, a impossibilidade de enquadramento na legislação vigente é o que leva à constituição das tais “associações de moradores” que usurpam a condição de “condomínio”, agindo, portanto, à margem da lei. Pior ainda no caso de área irregular ou invasão, pela inexistência das escrituras dos imóveis, às vezes nem de IPTU e muito menos de “habite-se”: nessa situação não há como se registrar um condomínio.
Para enredar os moradores, especialmente os que resistem ao “empreendimento” ou sequer foram consultados (o que é mais comum!), tais associações costumam incluir em seus estatutos cláusulas ilegais (em afronta à Constituição) que estabelecem a “obrigatoriedade” de que todos os envolvidos sejam considerados como “associados” e automaticamente forçados a contribuir com mensalidades, a título de “taxas”, o que além de absurdo pode ser considerado até criminoso.
Muitos desses FALSOS CONDOMÍNIOS podem até nascer a partir das melhores intenções, mas muitas vezes acabam se desvirtuando como ditaduras de uma suposta “maioria”, composta, como se sabe, por “meia-dúzia” de vizinhos espertalhões presentes às “assembléias”, cujo intuito principal é tirar proveito de “benefícios” (limpeza, segurança, porteiro, etc.) PAGOS PELOS BOLSOS DOS DEMAIS, que acabam se comportando como verdadeiros incautos.
Os moradores que ficam fora da “panelinha” da direção da entidade é que acabam sustentando o sistema todo, já que os tais “administradores” quase sempre são ISENTOS DE TAXAS (ou pagam com descontos por exercerem os “cargos” por eles mesmos criados). Isso quando não criam e passam a receber “ajudas de custo” que não passam de SALÁRIOS disfarçados, o que anula qualquer suposto “altruísmo” nessas iniciativas. Muitas delas sequer resistem à auditagem das suas contabilidades.
Em resumo, esse ramo das associações de moradores é SEMPRE ILEGAL, independente de se tratar ou não da união de cidadãos bem intencionados com objetivo de resolver problemas comuns, com administração transparente e desinteressada (o que é mais raro!). Infelizmente, boa parte não passa de verdadeiras quadrilhas e nesse ponto, deveriam merecer o mesmo tratamento destinado às milícias dos morros cariocas.
Inclusive porque é bastante comum se encontrar à frente desses FALSOS CONDOMÍNIOS, as figuras de, nada mais, nada menos do que POLICIAIS da ativa ou aposentados, o que embute a intimidação “subliminar” de que o morador que se recusa a pagar pode sofrer algum tipo de “represália”, seja pessoal ou de seus bens, afetados por algum “infortúnio”. Também muitos militares se sujeitam a comandar tais esquemas, imbuindo-se da condição de “xerifes” do local e se impondo pela arrogância.
Por todo o país, sobretudo nas capitais, crescem os registros de moradores que resolvem bloquear ruas com guaritas, seguranças e sistemas de monitoramento de vídeo, impulsionados pela incompetência do poder público em cumprir com sua obrigação de garantir a segurança. Na impossibilidade de constituírem condomínios conforme manda a Lei, criam associações de moradores cuja finalidade principal é arrecadar fundos para manutenção desses custos, obrigando uma “cota-parte” sobre todos.
Já em Brasília, são mais comuns associações que se formam nas áreas irregulares ou invadidas, esperando um dia se transformar em condomínio de fato e de direito. Enquanto isso não acontece, tratam de impor mensalidades sobre os moradores da área “açambarcada”, recorrendo a constrangimentos morais, ameaças veladas ou intimidações explícitas de “cobrança judicial” quando alguém recusa se submeter. Na Justiça do DF ações desse tipo se multiplicam cada vez mais.
ATIVIDADE SEMPRE ILEGAL
De qualquer forma, seja lá qual for a realidade de cada processo, o único fato inarredável é que associação de moradores não é condomínio, já tem decisões do STJ nesse sentido (REsp 444.931 e REsp 623.274) e a Constituição garante a liberdade de associação, quando reza que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Estas restrições legais deveriam nortear todas as decisões judiciais de maneira uniforme nestes casos, mas isso não é o que vem acontecendo, obrigando ao pagamento as verdadeiras vítimas de uma atividade ilegal, conforme fica claro.
Qualquer decisão que contrarie esses direitos fundamentais deve merecer recurso, é digna de correição e até denúncia ao Conselho Nacional de Justiça. Quando nada disso parece funcionar, é hora de apelar para a formação de grupos de orientação e ajuda mútua para defender seus direitos, como já vem acontecendo, partir para fazer protestos na frente dos tribunais, chamar a imprensa e “meter a boa no trombone”. O que, aliás, está prestes a ser registrado também em Brasília, para tentar “tirar a venda” da Justiça local, que se faz de cega para a realidade jurídica da questão.
Além de violar o Art. 5º inciso XX da Constituição, também viola o II, que estabelece: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de Lei”. Mesmo sendo evidente que se trata de entidades que atuam na ilegalidade (com fins econômicos, o que é vedado), obrigando os moradores a permanecerem associados (o que é inconstitucional) e usurpando uma função que não lhe compete (já condenada pelo STJ, por não ser condomínio), tudo isso não tem sido suficiente em muitos casos julgados nos tribunais de 1a. e 2a. instância.
Alguns juízes continuam sentenciando as vítimas e lhes impondo a cobrança ilegal. Isto só tem explicação na falta de conhecimento, caso contrário significa que tais julgadores desrespeitam as normas vigentes de maneira consciente, achando que seu livre convencimento está acima da Lei. Absurdo, pois não cabe interpretação pessoal quanto a direito pétreo, por ser inalienável e inviolável!
Por fim, para os casos onde os direitos do morador achacado por associação não forem assegurados pela Justiça, resta tentar salvação, com base no Código Civil, Cap. X, “Do Cumprimento da Sentença”, Art. 475-L, que estabelece em seu: “§ 1o – Para efeito do disposto no inciso II do caput deste artigo, considera-se também inexigível o título judicial fundado em lei ou ato normativo declarados inconstitucionais pelo Supremo Tribunal Federal, ou fundado em aplicação ou interpretação da lei ou ato normativo tidas pelo Supremo Tribunal Federal como incompatíveis com a Constituição Federal.”
Obrigar um morador a pagar taxas a uma associação de moradores que se faz passar por condomínio contraria frontalmente o que o STF já sacramentou no julgamento do REsp 444.931, confirmado pelo REsp 623.274. Além do mais, trata-se de uma sentença que viola a Constituição, que em seu Art. 5º, inciso XX, reza que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Portanto, é o caso de embargar a decisão e tratar de SUSTAR A EXECUÇÃO DA SENTENÇA.
Depois, resta processar a entidade por Danos Morais e eventuais ressarcimento dos pagamentos efetuados, caso houver, em dobro, conforme consta no Código de Direito do Consumidor, ajudando a acabar com essa prática ilegal que vem causando prejuízos a milhares de pessoas. Só isso vai forçar tais associações a adotar atitudes mais condizentes com sua frágil situação, de entidade fajuta e ilegal, mesmo que movida por objetivos “altruístas”, passando a utilizar o convencimento, bom-senso e boa-vizinhança, em vez de ameaças, arrogância e despotismo como acontece atualmente.
Felipe Porto – Jornalista, Escritor, Terapeuta, ativista de Direitos Humanos e vítima de falso condomínio.
BAIXE AQUI A ÚLTIMA DECISÃO DO STJ ( REsp 623.274, de 07/05/2007)
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