Mesmo com 36 decisões favoráveis do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e agora uma histórica do Supremo Tribunal Federal (STF), muitos tribunais de 1a. e 2a. instância continuam dando ganho de causa aos falsos condomínios, fazendo com que muitos incautos se vejam obrigados a pagar, por desconhecimento ou falta de condições de seguir recorrendo às instâncias superiores.

De qualquer forma, desde o início da ação, é preciso verificar se dentro do total de mensalidades cobradas não estão incluídas as referentes ao período PRESCRITO, ou seja, cuja cobrança, desde o início, não tem garantias legais, de acordo com entendimento já manifestado em outro Acórdão do STJ, conforme material passado pelo nosso colaborador Adriano Goulart. Veja mais detalhes a seguir:

Quinta-feira, 8 de setembro de 2011

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002.

Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese.

No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos.

REQUISITOS

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.

Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos.

“Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”, concluiu a relatora.

No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime (REsp 1139030).

 

Em pronunciamento, Senador Álvaro Dias (PSDB-PR) condena a prática ilegal imposta por associações de moradores que se fazem passar por condomínios, obrigando moradores a pagar taxas, contrariando não só decisão do Supremo Tribunal de Justiça, mas em flagrante violação da Constituição Federal, que em seu Art. 5º, inciso XX consagra que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Veja aqui a matéria no site do Senado Federal:
http://www.senado.gov.br/noticias/alvaro-dias-denuncia-

cobranca-irregular-por-associacoes-de-moradores.aspx

Este é o link do vídeo do pronunciamento no Youtube:

http://www.youtube.com/watch?v=2u48oRvLTS4


É ILEGAL ASSOCIAÇÃO DE MORADORES


COBRAR TAXAS DE “CONDOMÍNIO”

Associação de moradores não é condomínio e não pode cobrar taxas como se o fosse. A decisão é do Superior Tribunal de Justiça, conforme julgamento do Recurso Especial nº. 444.931, confirmado pelo REsp 623.274. Como associação, cujo funcionamento é regido pelo Código Civil, tal modelo de entidade não pode ter “fins econômicos (Art. 56), ao contrário da forma como se comporta a maioria delas, até mesmo visando lucro. Ao tentar se fazer passar ou substituir a figura de um condomínio, portanto, também está agindo ilegalmente

Além do mais, também é inconstitucional uma associação obrigar quem quer que seja a se associar ou permanecer associado, conforme consta em praticamente todos os estatutos de tais FALSOS CONDOMÍNIOS, pois conforme o Art. 5º, inciso XX da Constituição Federal, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Como direito fundamental e constitucional isso é pétreo, portanto, não deveria existir qualquer flexibilidade dos magistrados nesse sentido.

Com base nestes fundamentos, cresce a cada dia a quantidade de decisões judiciais favoráveis a moradores que buscam apoio da Justiça, vítimas de cobranças ilegais e indevidas desse tipo. No caso contrário, também é cada dia maior a freqüência de sentenças que botam por terra as pretensões desses pseudo-condomínios, as tais “associações de moradores”, na tentativa de cobrar judicialmente mensalidades de “moradores inadimplentes”, que acabam até sendo ressarcidos por Danos Morais.

Embora a decisão do STJ a respeito do REsp 444.931 não seja novidade, existindo desde o ano de 2003, alguns juízes de primeira e segunda instância ainda continuam dando ganho de causa a algumas associações de moradores, obrigando as vítimas desses abusos a pagar mensalidades indevidas e ilegais, sob pena de penhora de seus bens. Inclusive, há até casos de casas ou terrenos penhorados e levados a leilão.

Isso acontece não só devido à omissão ou miopia do julgador em fundamentar sua sentença, mas também à deficiência por parte de defesa. Muitos advogados desconhecem esses direitos de seus clientes, não só resultando na condenação a pagar as taxas indevidas, como deixando de recorrer a instâncias superiores. Outros preferem se sujeitar ao pagamento, para evitar mais transtornos ou dispêndio de tempo e dinheiro.

UNIÃO PARA DEFESA MÚTUA

A questão das cobranças ilegais de FALSOS CONDOMÍNIOS afeta milhares de pessoas em todo Brasil e é com intuito de montar uma rede de orientação e apoio mútuo que cada vez mais surgem grupos na internet especializados no assunto. Um deles é a Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (AVILESP, cujo site oficial é http://www.avilesp.org.br)

Além de vasta jurisprudência a respeito e até cópias integrais de sentenças favoráveis aos moradores, ao que sempre acrescenta novidades, a entidade tem uma atuação enérgica. Recentemente a diretoria fez uma visita ao ministro Gilmar Mendes, do STF, em Brasília, denunciando a continuidade, ainda em tribunais inferiores, de decisões que contrariam o que já está estabelecido a respeito do assunto. A AVILESP também já promoveu protestos e piquetes de pessoas lesadas diante de tribunais paulistas.

Outro endereço de interesse nesse problema é o blog “Vítimas de Falsos Condomínios” (http://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/) que conta inclusive com um canal no Youtube que reúne denúncias, reportagens e entrevistas com advogados e especialistas, todos contra essa prática ilegal que afeta milhares de cidadãos. Também no site LicitaMais (www.licitamais.com.br) muitas informações importantes a respeito podem ser encontradas, com fóruns de discussão a favor e contra esse tema.

Este amplo material reunido na internet, juntamente com decisões judiciais favoráveis aos moradores, informativos, vídeos e fotos são mais do que suficientes para instruir advogados a defender clientes achacados por essas entidades clandestinas. É evidente que “cada caso é um caso”, mas o que fica claro é que se trata de um fato inadmissível aceitar uma decisão judicial contrária não só apenas a uma decisão do STJ como – o que é pior – ao arrepio da Constituição Federal.

ILEGALIDADES DESDE AS ORIGENS

A Lei do Condomínio e Incorporações (Lei nº. 4.591 de 16/12/64) estabelece como requisitos a redação de uma convenção, aprovada por 2/3 dos proprietários, devendo ser registrada no mesmo Cartório do Registro de Imóveis em que foi registrada a incorporação, desmembramento do IPTU, inscrição das escrituras, “habite-se” etc., para que possa prevalecer sobre a área abrangida e ser seguida por todos os moradores.

Como loteamento aberto, bairro ou rua fechada arbitrariamente não é a mesma coisa que incorporação, a impossibilidade de enquadramento na legislação vigente é o que leva à constituição das tais “associações de moradores” que usurpam a condição de “condomínio”, agindo, portanto, à margem da lei. Pior ainda no caso de área irregular ou invasão, pela inexistência das escrituras dos imóveis, às vezes nem de IPTU e muito menos de “habite-se”: nessa situação não há como se registrar um condomínio.

Para enredar os moradores, especialmente os que resistem ao “empreendimento” ou sequer foram consultados (o que é mais comum!), tais associações costumam incluir em seus estatutos cláusulas ilegais (em afronta à Constituição) que estabelecem a “obrigatoriedade” de que todos os envolvidos sejam considerados como “associados” e automaticamente forçados a contribuir com mensalidades, a título de “taxas”, o que além de absurdo pode ser considerado até criminoso.

Muitos desses FALSOS CONDOMÍNIOS podem até nascer a partir das melhores intenções, mas muitas vezes acabam se desvirtuando como ditaduras de uma suposta “maioria”, composta, como se sabe, por “meia-dúzia” de vizinhos espertalhões presentes às “assembléias”, cujo intuito principal é tirar proveito de “benefícios” (limpeza, segurança, porteiro, etc.) PAGOS PELOS BOLSOS DOS DEMAIS, que acabam se comportando como verdadeiros incautos.

Os moradores que ficam fora da “panelinha” da direção da entidade é que acabam sustentando o sistema todo, já que os tais “administradores” quase sempre são ISENTOS DE TAXAS (ou pagam com descontos por exercerem os “cargos” por eles mesmos criados). Isso quando não criam e passam a receber “ajudas de custo” que não passam de SALÁRIOS disfarçados, o que anula qualquer suposto “altruísmo” nessas iniciativas. Muitas delas sequer resistem à auditagem das suas contabilidades.

Em resumo, esse ramo das associações de moradores é SEMPRE ILEGAL, independente de se tratar ou não da união de cidadãos bem intencionados com objetivo de resolver problemas comuns, com administração transparente e desinteressada (o que é mais raro!). Infelizmente, boa parte não passa de verdadeiras quadrilhas e nesse ponto, deveriam merecer o mesmo tratamento destinado às milícias dos morros cariocas.

Inclusive porque é bastante comum se encontrar à frente desses FALSOS CONDOMÍNIOS, as figuras de, nada mais, nada menos do que POLICIAIS da ativa ou aposentados, o que embute a intimidação “subliminar” de que o morador que se recusa a pagar pode sofrer algum tipo de “represália”, seja pessoal ou de seus bens, afetados por algum “infortúnio”. Também muitos militares se sujeitam a comandar tais esquemas, imbuindo-se da condição de “xerifes” do local e se impondo pela arrogância.

Por todo o país, sobretudo nas capitais, crescem os registros de moradores que resolvem bloquear ruas com guaritas, seguranças e sistemas de monitoramento de vídeo, impulsionados pela incompetência do poder público em cumprir com sua obrigação de garantir a segurança. Na impossibilidade de constituírem condomínios conforme manda a Lei, criam associações de moradores cuja finalidade principal é arrecadar fundos para manutenção desses custos, obrigando uma “cota-parte” sobre todos.

Já em Brasília, são mais comuns associações que se formam nas áreas irregulares ou invadidas, esperando um dia se transformar em condomínio de fato e de direito. Enquanto isso não acontece, tratam de impor mensalidades sobre os moradores da área “açambarcada”, recorrendo a constrangimentos morais, ameaças veladas ou intimidações explícitas de “cobrança judicial” quando alguém recusa se submeter. Na Justiça do DF ações desse tipo se multiplicam cada vez mais.

ATIVIDADE SEMPRE ILEGAL

De qualquer forma, seja lá qual for a realidade de cada processo, o único fato inarredável é que associação de moradores não é condomínio, já tem decisões do STJ nesse sentido (REsp 444.931 e REsp 623.274) e a Constituição garante a liberdade de associação, quando reza que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Estas restrições legais deveriam nortear todas as decisões judiciais de maneira uniforme nestes casos, mas isso não é o que vem acontecendo, obrigando ao pagamento as verdadeiras vítimas de uma atividade ilegal, conforme fica claro.

Qualquer decisão que contrarie esses direitos fundamentais deve merecer recurso, é digna de correição e até denúncia ao Conselho Nacional de Justiça. Quando nada disso parece funcionar, é hora de apelar para a formação de grupos de orientação e ajuda mútua para defender seus direitos, como já vem acontecendo, partir para fazer protestos na frente dos tribunais, chamar a imprensa e “meter a boa no trombone”. O que, aliás, está prestes a ser registrado também em Brasília, para tentar “tirar a venda” da Justiça local, que se faz de cega para a realidade jurídica da questão.

Além de violar o Art. 5º inciso XX da Constituição, também viola o II, que estabelece: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de Lei”. Mesmo sendo evidente que se trata de entidades que atuam na ilegalidade (com fins econômicos, o que é vedado), obrigando os moradores a permanecerem associados (o que é inconstitucional) e usurpando uma função que não lhe compete (já condenada pelo STJ, por não ser condomínio), tudo isso não tem sido suficiente em muitos casos julgados nos tribunais de 1a. e 2a. instância.

Alguns juízes continuam sentenciando as vítimas e lhes impondo a cobrança ilegal. Isto só tem explicação na falta de conhecimento, caso contrário significa que tais julgadores desrespeitam as normas vigentes de maneira consciente, achando que seu livre convencimento está acima da Lei. Absurdo, pois não cabe interpretação pessoal quanto a direito pétreo, por ser inalienável e inviolável!

Por fim, para os casos onde os direitos do morador achacado por associação não forem assegurados pela Justiça, resta tentar salvação, com base no Código Civil, Cap. X, “Do Cumprimento da Sentença”, Art. 475-L, que estabelece em seu: “§ 1o - Para efeito do disposto no inciso II do caput deste artigo, considera-se também inexigível o título judicial fundado em lei ou ato normativo declarados inconstitucionais pelo Supremo Tribunal Federal, ou fundado em aplicação ou interpretação da lei ou ato normativo tidas pelo Supremo Tribunal Federal como incompatíveis com a Constituição Federal.”

Obrigar um morador a pagar taxas a uma associação de moradores que se faz passar por condomínio contraria frontalmente o que o STF já sacramentou no julgamento do REsp 444.931, confirmado pelo REsp 623.274. Além do mais, trata-se de uma sentença que viola a Constituição, que em seu Art. 5º, inciso XX, reza que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Portanto, é o caso de embargar a decisão e tratar de SUSTAR A EXECUÇÃO DA SENTENÇA.

Depois, resta processar a entidade por Danos Morais e eventuais ressarcimento dos pagamentos efetuados, caso houver, em dobro, conforme consta no Código de Direito do Consumidor, ajudando a acabar com essa prática ilegal que vem causando prejuízos a milhares de pessoas. Só isso vai forçar tais associações a adotar atitudes mais condizentes com sua frágil situação, de entidade fajuta e ilegal, mesmo que movida por objetivos “altruístas”, passando a utilizar o convencimento, bom-senso e boa-vizinhança, em vez de ameaças, arrogância e despotismo como acontece atualmente.

Felipe Porto – Jornalista, Escritor, Terapeuta, ativista de Direitos Humanos e vítima de falso condomínio.

BAIXE AQUI A ÚLTIMA DECISÃO DO STJ ( REsp 623.274, de 07/05/2007)

Venha lutar conosco, contate-nos através do e-mail condominios.fajutas@gmail.com. Deixe seu comentário a seguir, sua opinião é muito importante!


STJ : ASSOCIAÇÃO DE MORADORES


NÃO PODE COBRAR CONDOMÍNIO

A proprietária de um imóvel em loteamento no Rio de Janeiro conseguiu, no Superior Tribunal de Justiça (STJ), reverter decisão que a obrigava a pagar condomínio à associação de moradores. A Terceira Turma, baseada em voto do ministro Carlos Alberto Menezes Direito, entendeu que a entidade não pode ser considerada um condomínio constituído legalmente e tampouco se deve pressupor que aqueles que adquirirem um lote estejam automaticamente obrigados a integrar a associação.

Conforme o ministro relator, a Associação dos Proprietários e Moradores do Vale do Eldorado não é um condomínio, mas uma associação civil sem fins lucrativos. A intenção da entidade seria equiparar-se aos condomínios, de acordo com o ministro, para obrigar a cobrança de cotas e o dever de pagamento de mensalidades. O ministro Carlos Alberto Direito lembrou precedente da própria Terceira Turma segundo o qual o proprietário de lote não está obrigado a dividir o custeio de serviços prestados por associação de moradores se não os solicitou (REsp 444.931).

No caso em julgamento, a associação moveu ação de cobrança contra a proprietária do lote, afirmando que ela negava-se a pagar as cotas comuns de contribuição social de cerca de R$ 14,5 mil. A entidade alegou que tal cobrança era “uma forma de condomínio” e que os compradores dos lotes se equiparariam a condôminos para suprimento de infra-estrutura. Em primeira e segunda instâncias, a Justiça fluminense deu razão à associação ao argumento de que há obrigação legal de arcar com cota-parte do rateio das despesas com manutenção das ruas, obras, embelezamento dos jardins e segurança, entendimento que foi derrubado pelo STJ. A decisão da Terceira Turma foi unânime.

Fonte: Folha Online (precisa de senha para acessar)

Reproduzido do site http://www.licitamais.com.br/noticias/news/2028.html

(abaixo deste texto no Licitamais tem vários fóruns de discussão do tema)

Outra matéria a respeito: http://avilesp-blog.blogspot.com/2009/03/justica-decide-que-associacao-nao-pode.html


AGRAVOS TAMBÉM NÃO FUNCIONAM


EM FAVOR DE FALSOS CONDOMÍNIOS

Tanto o REsp 444.931 quanto o REsp 623.274, ambos envolvendo a mesma associação de moradores do Rio de Janeiro, derrotada duas vezes, foram motivo de tentativas de reversão dos resultados junto ao STJ, através da propositura de “Agravos Regimentais” alegando “Embargos de Divergência”, pelo que o Superior Tribunal de Justiça “negou provimento” e manteve a decisão.

Em 08 de setembro de 2010, mais uma vez, ao julgar outro Agravo Regimental impetrado sobre o EREsp 961.927 / RJ, o STJ mais uma vez se manifestou a favor de mais uma vítima de associação de moradores tentando se fazer passar por condomínio:

Assim, em face da ausência de qualquer subsídio, capaz de alterar os fundamentos do decisum agravado, subsiste incólume o entendimento nele firmado, não merecendo prosperar o presente recurso. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao presente agravo regimental.

Portanto, fica claro que para associação de moradores insistindo em obrigar filiação e exigir o pagamento de taxas, não existe mais apelação, devendo qualquer tentativa nesse sentido ser encarada pela Justiça apenas como “ato de caráter protelatório”, pois não existe mais espaço para outro tipo de decisão judicial!

Veja aqui a íntegra de mais esta decisão do STJ favorável aos moradores:
http://www.anvifalcon.com.br/wp-content/uploads/STJ_AgRg_961.927_RJ.pdf


A QUESTÃO DA ADESÃO OU NÃO

Pelo que se pode verificar analisando as diversas decisões judiciais, um ponto fundamental é a adesão ou não à entidade. No caso do morador que tenha aderido de forma inequívoca, tipo assinando um documento nesse sentido e com isso aceitando as normas e assumindo o compromisso de contribuir mensalmente, o mais provável é que tenha de pagar os valores devidos, pelo menos até a data da manifestação de sua saída da associação.

Por mais que prove serem valores oriundos uma atividade completamente ilegal, considera-se que “o acertado entre as partes torna-se lei”. Mas o desfecho da questão vai depender, como sempre, da célebre “cabeça de juiz”, pois este pode perfeitamente entender que a suspensão dos pagamentos, mesmo que tenha feito alguns ou não, seja um ato implícito de recusa em continuar integrando a associação, principalmente se isto ficar claro deste o início do processo.

O morador só terá maior segurança de não sofrer cobranças indevidas após a manifestação expressa do desejo de não mais fazer parte. Isto pode ser feito via carta registrada com Aviso de Recebimento ou ainda, de forma mais veemente, através de uma Notificação Extrajudicial requerida em cartório. Isso é recomendável mesmo que nunca tenha manifestado seu desejo de aderir, prevenindo-se de futuros problemas.

Mesmo quando o morador nunca aderiu formalmente, mas pagou algumas mensalidades antes de deixar de fazê-lo, isto não deveria significar perante a Justiça de que o morador “aderiu espontaneamente” à entidade e, de forma inevitável, teria de pagar até que manifeste sua decisão de não mais integrar a associação. Poderia alegar, por exemplo, ter aderido apenas por se sentir pressionado ou constrangido pelas circunstâncias, ou ainda por “acreditar que haveria respaldo legal” nas cobranças, o que já está provado que não há.

HONESTIDADE X ENRIQUECIMENTO ILÍCITO

Nesse ponto, entra o aspecto da honestidade ou não do próprio morador, pois também é comum casos de pessoas que se beneficiam (diretamente e em igualdade de condições com seus vizinhos) de obras e serviços proporcionados por associações bem-intencionadas e atuantes. Querer se aproveitar da fragilidade legal das mesmas para se recusar ao pagamento, neste caso, pode caracterizar “enriquecimento ilícito”, ou o popular “calote”. Está claro que, para este exemplo, a maioria das decisões judiciais acabam em condenações ao pagamento.

O fato é que não existe uniformidade nas decisões judiciais nem em ações parecidas, muito menos entre as que apresentam características muito específicas. Influi bastante a distinção entre agrupamento residencial do tipo aberto ou fechado. Quando existe portaria(s) e via(s) de acesso único e/ou geral, ainda mais se o loteamento já começou assim, fica difícil um morador interno alegar que não pode ser obrigado a pagar taxas, até por uma “questão moral”. Mesmo que a associação não tenha amparo legal para efetuar as cobranças…

Diferente do morador que, embora “faça parte” da mesma área, quadra ou chácara parcelada (mesmo que irregularmente, coisa comum em Brasília), tem seu lote virado para fora do “condomínio”, não compartilha as chamadas “áreas comuns” e por isso não se beneficia em igualdade de condições (ou em nada) em comparação aos seus “vizinhos”. Nessa situação, fica difícil a associação alegar que o proprietário deve arcar com sua parte no rateio de despesas, revertendo a “questão moral” e do “enriquecimento ilícito” contra a entidade.

O mesmo deveria valer, no todo ou pelo menos em parte, para proprietários de casas e lotes vazios. Embora para estes “ausentes” seja evidente o pequeno ou nulo usufruto das “benfeitorias” e “serviços” prestados pela associação, quase sempre isso não é levado em conta pelos dirigentes, movidos pela “moral torta” ou pela ganância. A justificativa de “valorização do imóvel” em função das melhorias promovidas no local talvez sirva apenas para especuladores, não para quem pretende possuir um imóvel apenas para uso familiar.

Aliás, o Direito do Consumidor protege o cidadão de pagar aquilo que não pede, não solicita ou não compra. Estando evidente que associação de moradores não é condomínio e é ilegal agir como tal, tudo que resta nos exemplos acima, é uma simples relação entre prestador de serviços e usuário. Pode caber tanto ressarcimento (em dobro) daquilo que pagou e não recebeu (se for o caso), ou ainda uma ação de Obrigação de Fazer para que seja beneficiado em igualdade de condições e até Reparação de Danos Morais, se for o caso.

EXEMPLOS PRÁTICOS

No exemplo a seguir, tudo indica que existem provas nos autos de que o morador já adquiriu seu lote consciente de que deveria contribuir com sua cota-parte na associação de moradores (Jurisprudência do STJ):

AgRg no REsp 976740 / RJ – AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – Processo 2007/0188278-0 (http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?livre=condominio+irregular+e+cobran%E7a+de+condominio&&b=ACOR&p=true&t=&l=10&i=2).

4. Consignado pelo acórdão recorrido, com base no acervo probatório dos autos, se cuidar de um condomínio de fato, onde a aquisição do lote já obrigava o comprador pelas despesas da área comum (…)

5. O proprietário de lote deve contribuir para o custeio do condomínio, ainda que ele seja irregular, sob pena de ocorrer o enriquecimento ilícito.” (em vista de supostamente haver provas de sua adesão vinculada, quem sabe documentalmente, à aquisição do lote).

6. Outrossim, as instâncias ordinárias, em momento algum, consignaram a ausência de adesão do recorrente ao condomínio de fato, devendo ser aplicado, na hipótese dos autos, o seguinte precedente: “Não obstante a polêmica em torno da matéria, com jurisprudência oscilante desta Corte (…), a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto. Para ensejar a cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia. Na hipótese em apreço, como salientado pelas instâncias ordinárias (fls.233/234), os serviços prestados pela recorrida não foram impugnados em momento algum pela recorrente, que deles sempre se beneficiou. Há ainda o fato evidenciado pela sentença de que ‘a ré ao adquirir o lote obrigou-se com a autora’, ficando sujeita às contribuições estabelecidas pela recorrida. Elidir tais fundamentos, envolveria o exame do conjunto fático-probatório, o que encontra óbice nos enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ” (REsp 302.538/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 18.08.2008).” (grifamos).

Em resumo, fica claro que o morador insatisfeito com sua condição dentro do loteamento, seja por estar voltado para o lado de fora, não compartilhar dos serviços e benfeitorias, não residir no local ou possuir apenas um lote vazio, enfim, deve fundamentalmente sacramentar sua decisão de DEIXAR DE FAZER PARTE DA ASSOCIAÇÃO (mesmo que nunca tenha aderido formalmente) e em caso de questão judicial, desde o começo deixar isso evidente.

Outro aspecto definitivo é deixar claro desde o início quais os serviços e benefícios prestados pela entidade em seu caso específico (se pouco ou nada), motivo de sua insatisfação. Nesta situação pode alegar que deveria pagar na proporção das vantagens proporcionadas (pouco ou nada) pela associação. Com isto, pode inclusive propor um acordo e obter descontos, conforme sua situação.

Evidentemente, quem usufrui em igualdade de condições em comparação com seus vizinhos, não resta outra coisa a não ser pagar, mesmo que a entidade não tenha respaldo legal para cobrar as taxas. Afinal, se um caso deste tipo chegar às mãos do juiz, mesmo com toda legislação contrária aos FALSOS CONDOMÍNIOS, o mais provável é que seja condenado a pagar. E com todas as custas judiciais, honorários, multas etc., ou seja, é melhor pagar e não correr riscos de prejuízos maiores.

Se ainda restar alguma dúvida a respeito, veja mais esta decisão do STJ que demonstra que, mesmo havendo controvérsias nas sentenças a respeito do assunto, no caso do morador ter aderido formalmente (ou até mesmo se não!) à associação e se beneficiar dos serviços proporcionados por esta, em igualdade de condições em comparação com os demais moradores, o mais provável é acabar sendo obrigado a pagar:

AgRg no REsp 490419 / SP – AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL -2003/0007665-8 (http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?livre=condominio+irregular+e+cobran%E7a+de+condominio&&b=ACOR&p=true&t=&l=10&i=7)

O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes.

CONCLUSÕES

Portanto, restaria discutir desde o início apenas o aspecto da adesão do morador, se foi formal ou não, se houve comunicado de desfiliação (com base na CF, Art. 5º., inciso XX, provada de forma inequívoca, via carta com A.R. ou Notificação Extrajudicial, preferivelmente) e a questão dos benefícios prestados ou não, se em parte listados de forma clara, justificada e comprovada. Fora isso é tentar apostar na verdadeira “roleta-russa” que é a Justiça brasileira, onde vemos julgamentos diametralmente opostos em casos semelhantes e até iguais!

Dessa forma, poderíamos agregar aqui dezenas de outras sentenças que dizem exatamente o contrário do exposto acima, mostrando que mesmo o morador plenamente servido pela iniciativa da comunidade onde vive, tem boas chances de provar a ilegalidade da associação, sustar as cobranças e até ganhar a causa na Justiça. Mas nossa iniciativa tem como objetivo explícito defender vítimas AUTÊNTICAS dos chamados FALSOS CONDOMÍNIOS, ou pelo menos de abusos cometidos pelos mesmos. Ou seja, não estamos aqui para “passar a mão na cabeça” de CALOTEIRO, pois assim a Justiça entende casos desse tipo.

Muitas vezes os conflitos começam exatamente pela falta de diplomacia, tanto de moradores (alguns do tipo acima definido) como principalmente por parte de dirigentes que acham que “mandam” e os demais tem obrigação apenas de “cumprir” as regras impostas, acreditando que existe algum traço de legalidade em seus estatutos fajutos e juridicamente fraudulentos, conforme já está fartamente demonstrado.

Com esta análise, fica claro que a única alternativa para a sobrevivência desses FALSOS CONDOMÍNIOS, até que sejam enfim substituídos (quem sabe, no futuro) por organizações legalmente constituídas, é o convencimento, apelando para o espírito comunitário, bom-senso e a boa-vizinhança, evitando mais desgastes e prejuízos numa disputa judicial sobre cujo resultado qualquer aposta é arriscada, nesse cenário caótico dos tribunais.


UMA ÁREA INFESTADA POR UMA


PRAGA DE FALSOS CONDOMÍNIOS!

Trata-se da ex-Colônia Agrícola (atual Setor Habitacional e Região Administrativa, RA-30 do Distrito Federal) Vicente Pires, com mais de 80 mil moradores em centenas de chácaras loteadas irregularmente (cessões de direito fraudulentas), assolada por uma praga de FALSOS CONDOMÍNIOS que, como de praxe nessa atividade ilegal, continuam “obrigando” os moradores “açambarcados” a pagarem taxas como se fossem de “condomínio”.

O pior é que, ao contrário de tribunais de SP, RJ, MG etc., onde os moradores cada dia ganham mais ações, em Brasília ainda é praticamente unânime a chancela do Judiciário local a essa atividade ilegal e inconstitucional. Vicente Pires (incluindo os bairros Vila São José, Jóquei Clube e Colônia Agrícola Samambaia) é a campeã nacional em ações de cobranças dessas taxas (já condenadas por diversas decisões do Superior Tribunal de Justiça), com MILHARES de processos anualmente, havendo dezenas de moradores que já tiveram seus lotes ou casas penhoradas e leiloadas.

Brasília tem cerca de 500 mil moradores em área invadidas ou loteadas irregularmente, mas é na região de Vicente Pires que o problema está mais localizado e a partir de agora será o foco principal de nosso movimento, para o que estamos convocando todos os cidadãos que se sentem lesados (principalmente moradores laterais, de lotes virados para a rua, comerciais ou absolutamente externos), tanto dessa área como das demais do DF, para a grande mobilização com protestos, piquetes, faixas e cartazes na frente dos tribunais, Câmara dos Deputados, Senado Federal, STJ, STF, CNJ e GDF, que estamos organizando para breve.

A SITUAÇÃO DOS MORADORES LESADOS VAI MUDAR NO DF!


STJ: FALSOS CONDOMÍNIOS SOFREM


DERROTA EM QUESTÃO CRUCIAL

Um dos principais motivos que levavam juízes praticantes do chamado “direito positivo” para contrariarem as evidências legais e dar ganho de causa para cobranças abusivas de falsos condomínios, era a questão do morador que pagou mensalidades por algum tempo e depois deixou de fazê-lo.

Isto porque consideravam que o simples fato do morador ter pago alguma mensalidade (o que ocorre quase sempre com moradores novatos, acreditando na prestação de benefícios reais ou por se sentirem constrangidos perante os demais vizinhos), isso significaria uma “adesão automática” à entidade e, portanto, estariam obrigados a pagar continuadamente.

Outro argumento que vinha pesando contra os moradores, formalmente associados ou não, ex-pagantes ou não, era o aspecto do suposto “enriquecimento ilícito” que representaria a negativa de não pagar as mensalidades e com isso ”usufruir” de supostos “benefícios” mantidos com as taxas pagas pelos demais vizinhos.

Tudo isso, é claro, a partir da concepção absurda por muitos juízes que criaram ou simplesmente admitiam a figura esdrúxula do tal “condomínio de fato”, sob alegação de que, mesmo atuando em áreas irregulares ou invadidas, tais entidades poderiam ser equiparadas e consideradas como “dublês” de condomínios devidamente registrados conforme as regras do Código Civil, quando estão a anos-luz disso.

ISSO ERA ASSIM, AGORA ACABOU! As ações julgadas até agora contra os moradores que deixaram de pagar, ao contrário do entendimento anterior, agora contam com mais uma grande vitória conquistada pelos movimentos de defesa das vítimas de falsos condomínios. Veja a decisão que vai mudar os rumos de milhares de processos que correm todos os anos pelo país afora:

DESPESAS. FALSO CONDOMÍNIO. RATEIO. MORADOR NÃO ASSOCIADO – IMPOSSIBILIDADE – LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO / DESASSOCIAÇÃO GARANTIDAS PELA CF/88 – LOTEAMENTO NÃO É CONDOMINIO

Em ação de cobrança para ressarcimento de rateio de despesas realizadas em loteamento por associação de proprietários de lotes (período de 1997 a 1999), o TJ manteve a sentença de procedência e afirmou que tal realidade seria análoga à de um condomínio: aproveitando a todos os condôminos os benefícios realizados, as despesas devem ser por todos suportadas, mesmo que o proprietário do lote não seja associado, consequentemente evitando o enriquecimento sem causa. No REsp, a recorrente busca a nulidade do acórdão recorrido e anota que, mesmo interpostos os embargos de declaração, o TJ silenciou quanto à situação jurídica do loteamento que, equivocadamente, foi equiparado a loteamento fechado. Destaca o Min. Relator que, da sentença, extrai-se que a recorrente sustentou não ser associada, mas afirmou ter contribuído com as mensalidades até 1997. Porém, observa que a Segunda Seção já pacificou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. Diante do exposto, a Turma deu provimento ao recurso para julgar improcedente a ação, determinando ainda que a associação autora sucumbente arque com as custas processuais e os honorários advocatícios, os quais fixou em 10% sobre o valor da causa. Precedentes citados: EREsp 444.931-SP, DJ 1º/2/2006; AgRg nos EREsp 961.927-RJ, DJe 15/9/2010; AgRg no Ag 1.179.073-RJ, DJe 2/2/2010, e AgRg no REsp 613.474-RJ, DJe 5/10/2009. REsp 1.020.186-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 16/11/2010.”

SE NÃO FICOU BEM CLARO, VAMOS REPETIR: “LOTEAMENTO NÃO É CONDOMÍNIO

Material repassado pela editora do blog: http://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2011/07/stj-moradora-nao-associada-que-pagou.html?spref=tw

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A NÃO ASSOCIADO. ILEGALIDADE.

I. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser cobradas de proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato instituidor do encargo.
2 – Uniformização da jurisprudência da Segunda Seção do STJ a partir do julgamento do EREsp n. 444.931/SP (Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006).
3 – Precedentes específicos.
4 – Agravo interno provido.
(AgRg no REsp 1106441/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2011, DJe 22/06/2011) 

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AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

1. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os proprietários não associados ou que a elas não anuíram.
Precedentes do STJ.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1193586/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/05/2011, DJe 17/05/2011)

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Obs.: publicada em 20/08/2011, mas apresentando acima uma data anterior para fins de manter a seqüência das matérias conforme a importância, pois o padrão do WordPress prioriza os textos conforme a data de publicação.


ANVIFALCON ASSUME DEFESA DOS


MORADORES DO SERRA DOURADA I

Assim que a a direção da ANVIFALCON tomou conhecimento da entrada de ONZE ações de cobrança simultâneas em nome do CONDOMINIO SERRA DOURADA I, em Sobradinho – DF, tratou de entrar em contato com as vítimas para ter maiores detalhes a respeito da situação naquele condomínio irregular.

Ficou evidente, em primeiro lugar que as ações contém FRAUDE no que diz respeito ao “pólo ativo” das ações, pois deram entrada tendo como autora e utilizando uma cópia da convenção ”CONDOMINIO SERRA DOURADA II”, que é uma entidade que abrange os lotes de um agrupamento vizinho, enquanto que os boletos de cobrança até agora vinham sendo emitidos em nome de uma tal “Associação dos Moradores”, cujo CNPJ é outro.

Portanto, desde o início, cabe questionamento sobre essas 11 ações de cobrança a respeito da entidade apresentada como autora. Também será cobrado um posicionamento oficial da entidade vizinha, verificando se a mesma “emprestou” seu nome ou foi usada indevidamente para constranger judicialmente os moradores descontentes com os desmandos, além de apurar as responsabilidades e suas conseqüências jurísdicas.

Em contato com a maioria dos 62 ”associados”, ficou claro que o maior motivo de recusa ao pagamento dos 26 moradores que se encontram inadimplentes (e boa parte dos adimplentes) é o descontentamento com a própria entidade. Isso porque se trata de uma “associação” manipulada por uma “panelinha”, que não presta contas, realiza gastos absurdos, frauda assembléias, garante isenção e renda aos seus “diretores” e nenhum benefício presta aos moradores.

Além de apontada como incompetente, a “gestão” da entidade sempre alega ser a mesma deficitária. Os supostos “gastos” superariam em dobro o montante arrecadado, mas para a maioria dos moradores, essa a entidade existe apenas para atender a si mesma e não aos interesses coletivos, pois o pouco que faz é em benefício da “diretoria” e em prejuízo dos demais.

Sem conseguir convencer a maioria a pagar taxas, em função de tais desmandos, a entidade primeiro partiu para ameaças para agora apelar para a cobrança judicial. Outra forma de obrigar ao pagamento é quando um morador resolve transferir seu lote ou casa, exigindo a quitação dos “atrasados”,  pois do contrário não lhe será emitido a “Declaração de Propriedade”, pasme, documento exigido pela Secretaria de Fazenda a título de cobrança de IPTU!!!

O maior absurdo foi a constatação de que a tal entidade construiu uma “PORTARIA” que impede o acesso não apenas aos visitantes, mas aos próprios moradores (excluindo os “líderes”, logicamente) após as 18hs., aos sábados após o meio-dia e domingo inteiro. Para entrar, é necessário mandar chamar alguns dos “privilegiados” com chaves (membro da “diretoria”, é óbvio!) para abrir o portão.

Dependendo do horário, para evitar ter de se submeter a mais constrangimentos (e “pedir benção” aos “diretores”), alguns são obrigados a deixar seus veículos do lado de fora, expondo ao risco seu patrimônio. Outras vezes, a “PORTARIA” fica escancarada, inclusive à noite, conforme o interesse dos “dirigentes”. Ou seja: os “diretores” faz apenas o que bem entendem, como se fossem os “donos” do loteamento.

Essa ”PORTARIA” não só dificulta o livre acesso dos moradores às suas residências, mas atrapalha e até mesmo impede a entrada de serviços públicos essenciais, além dos mais urgentes tais como ambulância, polícia e bombeiros, pelo que o cidadão tem direito, pois já paga diversos impostos, além do IPTU. A iluminação pública é uma das “despesas” alegadas pela entidade, mas seria gratuita conforme a CEB, pois já está incluída na conta de luz, caso as ruas internas fossem desimpedidas tais como vias públicas que são!

Fica evidente que a finalidade desse “desserviço de portaria” é tão-somente uma desculpa deslavada para constranger e pressionar os moradores a financiarem, com seus parcos recursos, os privilégios e a prepotência de um pequeno grupo de “dirigentes” que agem como se fossem os “manda-chuvas” do local,  à margem do poder público.

É um dos mais escandalosos casos de “fechamento de curral” pseudo-condominial que a ANVIFALCON já tomou conhecimento, ficando claro que essa portaria não está para proteger os moradores, mas para os submeter, explorar e violar seus direitos constitucionais. Mediante isso, NÃO DESCANSAREMOS ATÉ PUBLICAR EM NOSSO SITE A DERRUBADA DESSA PORTARIA ILEGAL, o que vai ser requerido ao GDF e ao Ministério Público.

Como outras entidades de mesma “natureza” já denunciadas, contra esta também pesa ainda o envolvimento, direto ou indireto, por negligência ou omissão (e quem sabe até por comissão) em invasão, apropriação e venda de área ambiental, área comum, área particular, dispondo do loteamento Serra Dourada I como se aquilo fosse um feudo para benefício de “meia-dúzia” de “dirigentes”.

Não contente, mesmo com todo esse descrédito, a “Associação” ainda tenta convencer alguns incautos a assinar contratos e fazer pagamentos à vista ou dar cheques pré-datados para “obras de asfaltamento”. Isso em favor de uma empresa “SEM“: sem registro, sem documentação, sem responsabilidade técnica, sem prazo, sem fiscalização, sem garantias de qualidade do serviço, ou seja, por única conta e risco dos moradores.

A exemplo dos moradores apontados como “inadimplentes”, também usam desse projeto suspeito de pavimentação para pressionar e constranger aos descontentes, acusando-os de “falta de espírito comunitário”. Mas fica claro que os próprios “diretores” e sua “gestão” desastrosa são os únicos responsáveis pelos déficits de arrecadação da entidade. Apesar de tudo, tal como um “osso”, não “largam” de jeito nenhum! Sinal que ainda vale muito a pena…

Como o problema agora foi levado à Justiça, os moradores estão sendo orientados pela ANVIFALCON a pedir a abertura de Inquérito Policial ou uma Ação Judicial por Obrigação de Fazer (e suas muito prováveis implicações criminais e cíveis), para que seja feita uma prestação de contas por parte dos administradores atuais e anteriores, devido a diversos casos nebulosos que evidenciam o desvio e apropriação indébita de verbas dos moradores.

A ANVIFALCON já colocou sua Assessoria Jurídica à disposição dos moradores lesados e a partir de agora iremos acompanhar os fatos permanentemente, até chegar ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo Tribunal Federal, bem como suas repercussões no âmbito policial, cível e criminal, pois os moradores estão determinados a lutar até o fim contra essa entidade. E agora passaram a contar com nosso empenho! 

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Obs.: publicada em 20/08/2011, mas apresentando acima uma data anterior para fins de manter a seqüência das matérias conforme a importância, pois o padrão do WordPress prioriza os textos conforme a data de publicação.